Parcelamento do Solo Urbano: Desdobro, Desmembramento e Loteamento

Como muitas pessoas têm dúvidas sobre este tema, apresento aqui uma breve descrição para que sirva de orientação aos interessados.

Inicialmente vamos a algumas definições:

Lote é terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

Gleba é a área de terreno que ainda não foi objeto de parcelamento regular, isto é, aprovado e registrado. Após o registro do parcelamento a gleba deixa de existir juridicamente, dando lugar aos lotes e áreas públicas dele decorrentes.

Segundo a Lei Federal n.º 6.766/79, o parcelamento do solo urbano somente pode ser levado a efeito mediante loteamento ou desmembramento.

A diferença básica entre o loteamento e o desmembramento é que neste último há o aproveitamento do sistema viário existente, sem a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

O desdobramento, a seu turno, diferencia-se da figura do desmembramento, na medida em que o primeiro, espécie de parcelamento não contemplado na Lei Federal nº 6.766/79, é a divisão da área do lote para formação de novo ou de novos lotes. Estes devem atender às exigências mínimas de dimensionamento e índices urbanísticos para sua edificação.

Simplificando, pode-se dizer que a diferença entre loteamento, desmembramento e desdobramento, consiste no fato de que nos dois primeiros, subdividem-se glebas para gerar lotes, enquanto no último, subdivide-se um lote já existente, para gerar lotes.

Loteamento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Geralmente os lotes terão área mínima de 125m² e frente mínima de 5 metros.  Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel.

Desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado apresentará requerimento à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, ressalvado o disposto no § 4o do art. 18, e de planta do imóvel a ser desmembrado.

Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos documentos citados no artigo 18 da Lei 6.766/1979.

Desdobro é a subdivisão do lote não se alterando a sua natureza (ou seja, ele continuará sendo lote). No entanto só é possível realizar o desdobro, se tal previsão constar na legislação do Município.